このページの要点
- 契約図書（見積書・仕様書・図面・工程表・現況写真）を名称・作成者・日付・版で特定し、契約と一体にする。図書間の優先順位も書く。
- 隠蔽部分は着手前に確認できないことを注文者に承認してもらい、判明した相違・劣化は追加変更工事として扱う。
- 注文者の情報提供（竣工図・改修履歴・石綿調査・管理規約）は、契約で義務づけないと法律上の根拠がない場面が多い。
- 業種ごとに「想定外」を列挙する。消費者向けでは一律に注文者負担とせず、判明時の通知・承諾の手続を置く。
結論：改修工事の紛争の大半は「その部分は工事範囲だったか」と「既存の状態はどうだったか」
新築と違い、リフォームや改修の工事は、すでに建っている建物に手を入れる仕事です。壁や床をはがしてみるまで分からない部分があり、図面と現況が食い違っていることも珍しくありません。事務所が扱ってきた工事の契約書のレビューで、紛争の芽として一番多く見つかるのは、「その作業は見積りに入っていたのか」「はがしたら出てきた傷みは誰の負担か」という二つの問いに、契約書が答えていないことです。
この二つに答えるには、契約書の中で工事内容を特定し、特定できない部分（隠れていて着手前に確認できない部分）の扱いを決めておく必要があります。建設業法19条1項1号の「工事内容」は、見積書や図面を契約と一体にすることで初めて具体的になります。「設計図書及び仕様書に定めるとおり」とだけ書いても、どの図書のことかが特定されていなければ、追加工事か範囲内かの線引きも、完成した工事が契約に適合しているかの判定もできません。
このページでは、契約書に添付する図書の特定のしかた、図書どうしが食い違ったときの優先順位、既存部分の相違や劣化・石綿の発見による費用増の負担、注文者からの情報提供の定め、業種ごとの「想定外」の列挙を、事務所の改訂例とともに整理します。追加工事の手続そのものは追加・変更工事の書面、引渡し後に不具合が見つかったときの扱いは工事の契約不適合責任で扱います。
図書は名称・作成者・日付・版で特定し、契約と一体にする
工事内容を特定する図書は、見積書、仕様書、図面、工程表が中心です。改修工事では、これに着手前の現況写真を加えると、後で「最初からこうだった」「工事で傷つけた」という言い分の対立を防ぐのに役立ちます。大切なのは、図書を「名称・作成者・日付・版」で特定して別紙に列挙し、契約と一体をなすものとして扱うことです。見積書が何度か出し直されていれば、どの版が契約の内容になったのかを明らかにしておかなければなりません。
条文例
第○条（工事内容及び契約図書）
- 乙が施工する工事の内容は、本契約書及び別紙1に掲げる見積書、仕様書、図面、工程表及び現況写真（以下「契約図書」という。）に定めるとおりとし、契約図書は本契約と一体をなすものとする。
- 契約図書の間に相違があるときは、本契約書、仕様書、図面、見積書、工程表、現況写真の順にその記載を優先する。
- 甲は、契約図書が、乙が着手前に目視その他通常の方法により確認することができた範囲で作成されたものであり、床下、壁内、天井裏その他の隠蔽部分の状態については確認することができないものであることを承認する。
別紙1には、図書ごとに名称・作成者・作成日・版（改訂番号）を記載します。優先順位は工事の性質で変えてよく、たとえば設計者の図面が中心の工事では図面を仕様書より上に置くこともあります。
3項のように「隠蔽部分は着手前に確認できない」ことを注文者に承認してもらう一文は、後で既存部分の相違が見つかったときに、それが追加変更工事として扱われる前提になります。ここが書かれていないと、注文者は「プロなのだから見積りの段階で分かったはずだ」と主張し、請負人は「はがすまで分からなかった」と反論する、という平行線になりがちです。
2項の優先順位は、図書どうしの記載が食い違ったときの決め方です。契約書の本文を最上位に置き、次に品質や材料の水準を定める仕様書、形や寸法を示す図面、数量と金額を示す見積書、日程を示す工程表、状態を記録する現況写真の順にしたのは、一般に後ろの図書ほど「作業の段取り」や「記録」の性格が強く、工事の中身を決める力が弱いと考えたからです。たとえば図面には床材の張替えが描かれているのに見積書に項目がない場合、この順位なら図面が優先し、見積りの漏れとして扱われます。請負人に不利に働く場面もあるので、見積書を作るときに図面と突き合わせる作業が欠かせません。
墓石の建立のように、完成品の細部を言葉や図面だけでは決めきれない工事では、承認の手続そのものを工事内容の特定に組み込みます。墓石の契約書では、彫刻の文字や家紋、配置を彫刻原稿で示し、施主が原稿を承認した時点で彫刻の内容が確定する、承認後に施主側の事情で生じた誤字や日付の相違の手直しは施主の負担とする（請負人の原稿作成の誤りや、原稿と違う彫刻をした場合は除く）、と定めました。何をもって「契約どおり」とするかの基準を、施工の前に当事者双方で固めておく工夫です。
設計事務所が入らない小規模な改修では、図面や仕様書も請負人が作成するのが普通です。その場合、図書は「注文者が指定したもの」ではなく「請負人が作成したもの」になります。民法636条は、注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図によって生じた不適合について請負人の責任を制限していますが、請負人自身が作った図面に従った結果の不具合は、この「指図」には当たりにくいと考えられます。事務所が請負人の立場で契約書を作るときは、図書が誰の作成によるものかを確認し、注文者が具体的に指定した材料・仕様・工法を別に記録しておくよう勧めています（工事の契約不適合責任）。
設計者・工事監理者がいない案件では、契約書のひな形に残っている「甲の指定する図面」「甲の指示に従い」といった言葉が、実態と合わなくなることにも注意が要ります。図書はほぼすべて請負人が作るのに、契約書の上では注文者が指定したことになっていると、不具合が出たときに「注文者の指定だから請負人は責任を負わない」とも「請負人が作ったのだから全部請負人の責任だ」とも読めてしまいます。改訂では、図書の作成者を別紙で明らかにし、注文者の「指定」は、注文者が型番や色、工法などを具体的に選んだ例外的な場面だけを指すように書き分けました。
商品の販売と取付けが一体になった工事、たとえば水回りの設備を販売して施工するリフォームでは、工事内容の特定に、商品の品番・数量・色と、取付けや付帯工事の範囲、既存設備の撤去と処分の有無を加えます。施工を自社で行うのか、メーカーやその指定の施工会社が行うのかも明らかにしておきます。施工を他社が行う場合でも、施主との関係で工事を請け負っているのは誰なのかが契約書から読み取れなければ、不具合が出たときに施主の窓口が定まらず、責任の押し付け合いになります。
既存部分の相違・劣化・石綿：費用増の負担を「甲の指示」だけにしない
改修工事の草案でよく見るのは、「甲の指示に起因する費用の増加は甲の負担とする」という条項だけがあり、それ以外の費用増については何も書かれていない形です。これでは、注文者が指示したわけではないが現場で判明した事情、たとえば既存の図面と現況の相違、配管や下地の腐食、躯体の劣化、石綿含有建材の発見、官庁や貸主からの指示による仕様の変更などの費用が、請負人の負担と読まれる余地が残ります。
改修工事で費用が増える典型的な事情と、草案の扱い
| 事情 | 改修前の草案での扱い | 改訂後の扱い |
|---|---|---|
| 注文者の指示による変更 | 甲の負担 | 甲の負担（追加変更工事として書面で合意） |
| 既存の図面・竣工図と現況の相違 | 定めなし | 追加変更工事として甲の負担。協議中は当該部分の施工を中止できる |
| 配管・下地・躯体の腐食や劣化（隠蔽部分） | 定めなし | 同上 |
| 石綿含有建材の発見 | 定めなし | 除去・養生・処理・中止の費用と工期延長は甲の負担（詳細は第三者損害のページ） |
| 官庁・貸主・管理組合からの指示や要求 | 定めなし | 甲の負担。指示・苦情の窓口は甲 |
| 契約図書の作成時に乙が知り得なかった事由 | 定めなし | 追加変更工事として甲の負担 |
改訂後の条文では、これらの事情が判明したときは乙（請負人）が速やかに甲（注文者）に通知し、追加変更工事として扱う、協議が整うまで当該部分の施工を中止できる、その中止は甲の申出による中止とみなす、という順に組み立てています。最後の「甲の申出による中止とみなす」という一文が要で、これによって建設業法19条1項6号に沿って定めた中止時の費用負担と工期延長の条項がそのまま働くようになります。
条文例
第○条（既存部分の相違等）
- 乙は、施工中に次の各号のいずれかに該当する事実を発見したときは、直ちにその旨を甲に通知する。（1）契約図書と工事現場の状態が一致しないこと（2）既存部分に契約図書の作成時に予期できなかった腐食、劣化、損傷その他の不具合があること（3）石綿その他の有害物質を含有する建材があること（4）官公署、建物の所有者若しくは管理者からの指示又は要求により施工方法若しくは仕様の変更が必要となったこと（5）その他契約図書の作成時に乙が知り得なかった事由により工事内容の変更が必要となったこと
- 前項の場合において、工事内容の変更、工期の延長又は請負代金額の増額が必要となるときは、第○条（追加変更工事）の定めに従うものとし、これに要する費用は甲の負担とする。
- 乙は、前項の協議が整うまでの間、当該部分の施工を中止することができる。この場合の中止は、甲の申出による工事の中止とみなす。
なお、このように費用を注文者の負担とする書き方は、事業者どうしの契約を前提にしています。注文者が個人の消費者で、自宅のリフォームなどの消費者契約に当たる場合は、事情を問わず一律に注文者負担とする条項は、消費者契約法10条で効力を争われる余地があります。消費者向けでは、どの事情がどの範囲で追加費用になるかを具体的に列挙し、判明したときは着手前に写真と見積りを示して承諾を得る手続を厚く書くほうが、条項の効力の面でも、施主との関係の面でも安定します（リフォームの訪問販売とクーリング・オフ）。
注文者からの情報提供：契約で義務づけるしかない場面がある
既存部分のリスクを小さくする一番の方法は、着手前に注文者が持っている情報を出してもらうことです。竣工図、過去の改修の履歴、石綿の事前調査の結果、隠蔽部分について注文者が知っていること、建物の管理規約や工事区分（どこまでが専有部分でどこからが共用部分か、貸主指定の業者が施工する範囲はどこか）などです。
建設業法20条の2第1項は、建設工事の注文者が、地盤の沈下その他の工期又は請負代金の額に影響を及ぼす事象として国土交通省令で定めるものが発生するおそれがあると認めるときは、契約を締結するまでに建設業者に対してその旨を通知しなければならないと定めています。省令で定める事象は、地盤の沈下や地下埋設物による土壌の汚染など地中の状態に起因する事象と、騒音・振動など周辺の環境に配慮が必要な事象です（建設業法施行規則13条の16第1項）。この規定は通知の相手方を「建設業者」としているので、許可を受けていない請負人に対しては、注文者に法律上の通知義務は生じません。また、内装の改修で問題になる隠蔽部分の劣化のような事情は、省令の事象に当たらないことも多いでしょう。
そのため、事務所の改訂では、注文者の情報提供を契約上の義務として書きます。提供すべき情報を列挙し、提供された情報の誤りや提供されなかった情報に起因する費用増は注文者の負担とする、という形です。
条文例
第○条（甲の情報提供）
- 甲は、着手前に、乙に対し、本件建物の竣工図その他の図面、過去の改修工事の履歴、石綿含有建材の有無に関する調査の結果、隠蔽部分の状態について甲が知る事項、管理規約、使用細則及び工事区分その他工事の施工に必要な情報を提供する。
- 前項の情報に誤りがあったこと、又は甲が知りながら提供しなかった情報があったことにより生じた工事内容の変更、工期の延長及び費用の増加は、甲の負担とする。
業種ごとに「想定外」を列挙する
既存部分や地中の状態のリスクは、工事の種類によって中身が変わります。事務所が手がけてきた工事の契約書では、業種ごとに、代金の変更事由になり得る事情を具体的に列挙するようにしています。列挙が具体的であるほど、注文者にとっても「何が起きたら追加費用になるのか」が契約前に分かり、後の説明がしやすくなります。
業種ごとに列挙した変更事由の例
| 工事の種類 | 列挙した事情 | 書き方の注意 |
|---|---|---|
| 浄化槽の設置工事 | 地中障害物、岩盤、地下水、既設の配管や既設浄化槽、放流先の状況、残土・廃材の量、重機の搬入経路、行政・補助金の担当からの指導、境界・越境・私道の問題 | 補助金の交付条件による仕様変更も費用増になり得るので、別項で扱う。 |
| 外構・エクステリア工事 | 地中埋設物（コンクリートガラ、既設の基礎、旧浄化槽、井戸など）、想定を超える残土 | 独立の条項にすると分かりやすい。消費者向けでは「一律に注文者負担」とせず、判明時の通知・承諾の手続を置く。 |
| 墓石の建立工事 | 墓所の地中の転石・岩盤・埋設物 | 墓地管理者の規則による仕様の制約もあわせて定める。 |
| 内装・設備の改修工事 | 既存図面との相違、配管・下地の腐食、躯体の劣化、石綿、管理規約・工事区分による制約、貸主や管理者からの指示 | 注文者が建物の所有者か賃借人かで、承諾を取る相手が変わる。 |
地中埋設物の撤去費用を「理由のいかんを問わず注文者の負担とする」という定め方は、事業者どうしなら一つの選択肢ですが、個人の住宅の外構工事では消費者契約法10条の観点から効力を争われるおそれがあり、そのまま使うことはできません。消費者向けの契約では、請負人が通常の注意を払っても事前に発見できなかったものに限る、判明したら写真で示して見積りを出し、承諾を得てから撤去する、といった限定と手続を組み合わせます。
ご相談と回答 工事内容の特定
見積書の範囲外の工事を、後から「当然含まれている」と言われました。
まず、契約図書として何が特定されていたかを確認します。見積書の版が特定され、項目ごとに数量が書かれていれば、範囲外であることを示しやすくなります。今後の契約では、図書を名称・作成者・日付・版で別紙に列挙し、図書間の優先順位を定めておくことが予防になります。
解体してみたら配管が腐っていました。交換費用は誰が持つのですか。
契約に既存部分の相違・劣化の定めがあれば、それに従います。定めがなければ、見積りの範囲に含まれていたかどうかの争いになります。改訂例のように、隠蔽部分は着手前に確認できないことを注文者が承認し、劣化が判明したら追加変更工事として扱う、と定めておくのが基本です。
設計事務所が入らない小規模改修で、図面は何を添付すればよいですか。
請負人が作成した平面図や仕様書、見積書（項目と数量の入ったもの）、工程表、着手前の現況写真を添付し、それぞれを作成日と版で特定します。注文者が具体的に指定した材料や仕様は、別に記録を残しておきます。
ヒヤリングで確かめること
ヒヤリング点検表 工事内容と既存部分
- 設計者・工事監理者はいるか。図面や仕様書は誰が作成するか。図書が注文者の指定か請負人の作成かで、民法636条の「指図」の当てはまり方と、図書の優先順位が変わる。
- 見積書は何回出し直したか。最終の版はどれか。契約の内容になる版を別紙で特定する。
- 着手前の現況写真を撮る運用はあるか。既存の傷・劣化の有無を後で示す資料になる。
- 建物の所有者は注文者か。管理規約や工事区分はあるか。承諾を取る相手と、工事できる範囲の制約が決まる。
- 石綿の事前調査の結果や、過去の改修の履歴を注文者は持っているか。情報提供義務の条項に何を列挙するかが決まる。
- 過去の工事で、追加費用をめぐって揉めた事情は何だったか。業種固有の変更事由を列挙する材料になる。
起きがちなこと：「プロなら分かったはず」に答えられる契約書か
工事内容の特定は、契約書の中で最も地味な作業ですが、追加工事の請求、契約不適合の判定、出来高の精算のすべての土台になります。最後に、事務所が見てきた典型をまとめます。
よくあるご質問
リフォーム契約書には、どんな図面や書類を添付すればよいですか？
見積書（項目と数量のあるもの）、仕様書、図面、工程表に、着手前の現況写真を加えるのが基本です。それぞれを名称・作成者・作成日・版で特定して別紙に列挙し、契約と一体をなすものと定め、図書どうしが食い違ったときの優先順位も書いておきます。
解体してみたら下地や配管が傷んでいた場合、追加費用は請求できますか？
契約に既存部分の相違・劣化を追加変更工事として扱う定めがあれば、それに従って請求できます。定めがないと見積りの範囲内かどうかの争いになるため、隠蔽部分は着手前に確認できないことの承認と、判明時の通知・協議・施工中止の手続を契約書に書いておきます。
費用増を「甲の指示による場合は甲の負担」とだけ書くと、何が問題ですか？
注文者が指示したわけではないが現場で判明した事情、たとえば図面と現況の相違、躯体の劣化、石綿の発見、官庁や貸主からの指示による変更の費用が、請負人の負担と読まれる余地が残ります。これらを列挙して追加変更工事の扱いにする条項を置きます。
注文者に竣工図や改修履歴を出してもらう根拠はありますか？
建設業法20条の2第1項の注文者の通知義務は、相手方が建設業者である場合の規定で、対象も省令で定める地中の状態や周辺環境に関する事象です。それ以外の情報は、契約書で注文者の情報提供義務として列挙し、誤りや未提供による費用増は注文者の負担と定めるのが確実です。
消費者向けの外構工事で、地中埋設物の撤去費用を全部施主負担にできますか？
理由を問わず一律に施主負担とする条項は、消費者契約法10条で効力を争われる余地があります。通常の注意を払っても事前に発見できなかったものに限る、判明したら写真と見積りを示して承諾を得てから撤去する、といった限定と手続を組み合わせるのが安定した書き方です。
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本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、工事の内容や取引の実態によって結論が変わることがあります。事務所の改訂例・ご相談の事例として紹介している内容は、アトラス行政書士法人が作成・レビューしてきた建設工事請負契約書、リフォーム工事請負契約書、特定商取引法の契約書面、協力会社向けの基本業務委託契約書、一人親方との工事請負契約書、施工管理の業務委託契約書、レビュー報告書、ヒヤリングシートなどを、個別の事業者が特定できない形に整理したものです。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月16日）。参考: e-Gov法令検索
