このページの要点
- 民法637条は「知った時から1年」の通知。契約で「引渡しから○年以内に通知しなければ四つの救済すべてができない」と区切り、悪意・重過失は除く。
- 注文者指定の材料の免責には、民法636条ただし書（知りながら告げなかった場合）を残し、「告げる」手続とセットにする。
- メーカー保証は工事会社の責任に「加えて」適用されるものと書く。保証書で請負人の責任を置き換えない。
- 天然素材・経年変化は通常の範囲に限って列挙し、消費者向けでは民法より大幅に短い失権期間を置かない。
結論：期間の制限は救済の「全部」に及ぶように書き、免責には理由と例外を添える
工事が終わって引き渡した後に、雨漏り、床鳴り、設備の不具合、仕上げのひびなどが見つかったとき、請負人がどこまで、いつまで責任を負うのか。これを決めるのが契約不適合責任の条項です。2020年4月の民法改正で「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められ、仕事の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき、注文者は、履行の追完（修補など）、報酬の減額、損害賠償、契約の解除を求めることができる仕組みになりました。
事務所が見てきた工事の契約書では、この条項に、期間を区切ったつもりが修補にしか及んでいない、注文者が指定した材料の免責に例外がない、「構造耐力上主要な部分等」の範囲が分からない、メーカー保証に全面的に頼って請負人自身の責任を書いていない、といった穴が繰り返し見つかりました。期間や範囲を限定すること自体は、事業者どうしの契約であれば十分に可能です。ただ、限定の書き方を誤ると、限定したつもりの部分が民法の原則に戻ってしまったり、条項全体の効力を争われたりします。
このページでは、民法の原則、草案の典型的な穴、注文者の材料・指図による不適合の扱い、メーカー保証と工事会社の責任の関係、自然素材や経年変化の扱い、協力会社に工事を出す側の書き方を整理します。不具合の判定の前提になる工事内容の特定は工事内容の特定と既存部分のリスク、賠償額の上限は工期遅延の損害金・責任上限・保険で扱います。
民法の原則：「知った時から1年」の通知と、四つの救済
民法637条1項は、注文者が不適合を知った時から1年以内にその旨を請負人に通知しないときは、注文者は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない、と定めています。ただし、引渡しの時に請負人が不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この期間の制限は適用されません（同条2項）。また、通知をした後の権利は、債権の消滅時効の一般原則（民法166条1項。知った時から5年、行使できる時から10年）に服します。
民法の原則のままだと、起算点が「注文者が知った時」なので、引渡しから何年たっても、注文者が不具合に気づいてから1年以内に通知すれば責任を問える、ということになります。請負人の側から見ると、責任の終わりが見えません。そこで契約書で「引渡しから○年以内に通知しなければ」と期間を区切るのが一般的です。
損害賠償の額は、場合によっては大きくなります。建物に重大な瑕疵があり、建て替えざるを得ない場合には、建替えに要する費用相当額が損害賠償の対象になり得ると解されています。期間の制限が修補にしか及ばない条項では、期間が過ぎた後に、修補ではなく修補費用相当額の損害賠償という形で請求を受ける余地が残ります。
草案の典型的な穴と、事務所の改訂
REV.事務所の改訂例 契約不適合責任の条項
1期間の制限が修補にしか及ばない
理由期間の制限を四つの救済すべてに及ぼす。修補だけを書くと、損害賠償・減額・解除は民法637条・166条の原則のまま残ると読まれる。
2「構造耐力上主要な部分等」の範囲
理由「構造耐力上主要な部分等」は住宅の品質確保の促進等に関する法律で住宅の新築工事について使われる言葉で、改修工事にそのまま借りると範囲が定まらず、2年の対象かどうかで争いになる。
3注文者指定の資材
理由民法636条ただし書の留保がないと、請負人が不適当と知っていた場面でも免責されると読め、条項全体の効力を争われる火種になる。
4不適合の定義の置き場所
理由定義が検査の条項に埋もれ、引渡し後の条項と噛み合っていなかった。定義語は最初に出てくる場所で定義する。
改訂後の条文では、期間の制限に加えて、追完の方法は請負人が定めることができる（注文者に不相当な負担を課するものでない限り）、減額と損害賠償は追完がされない場合に限る、軽微な不適合を理由とする解除はできない、請負人に悪意又は重過失があるときは期間の制限を適用しない、経年変化や注文者・第三者による改変、既存部分の状態に起因するものは責任を負わない、という項を組み合わせました。悪意・重過失の場合を期間制限の対象から外すのは、民法637条2項の考え方に合わせるためで、この留保を置いておくと、条項全体が不当に責任を免れようとするものだと争われる危険が小さくなります。
条文例
第○条（契約不適合責任）
- 甲は、引き渡された目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」という。）であるときは、乙に対し、履行の追完、報酬の減額、損害賠償又は契約の解除を請求することができる。ただし、追完の方法は、甲に不相当な負担を課するものでない限り、乙が定めることができる。
- 報酬の減額及び損害賠償は、甲が相当の期間を定めて追完を催告し、その期間内に追完がされない場合に限り、請求することができる。契約不適合が軽微であるときは、甲は契約を解除することができない。
- 甲は、引渡しの日から1年以内（別紙に定める部分については2年以内）に契約不適合を書面等により乙に通知しなければ、前二項の請求をすることができない。ただし、乙が引渡しの時に契約不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
- 経年による劣化、甲若しくは第三者による改変又は既存部分の状態に起因する不具合は、契約不適合に当たらない。
事業者どうしの契約を前提とした条文例です。消費者向けでは、減額と損害賠償を追完の後に限る項や免責の範囲が、消費者契約法との関係で争われないかを個別に点検します。
注文者の材料・指図による不適合：「告げる義務」とセットにする
民法636条本文は、注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図によって生じた不適合を理由として、注文者は追完・減額・損害賠償・解除をすることができないと定めています。施主が自分で選んで支給した設備の初期不良や、施主が強く希望した工法による不具合まで、請負人が責任を負う必要はないという考え方です。ただし同条ただし書は、請負人がその材料又は指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、この限りでないとしています。
この免責を契約書に書くときは、ただし書を落とさないことと、請負人の「告げる」行為を手続として組み込むことが大切です。改訂例では、乙は甲の材料又は指図が不適当であると認めたときは書面等でその旨を甲に告げ、それでも甲が材料又は指図を維持したときは、それによって生じた不適合について乙は責任を負わない、という形にしました。告げた記録が残っていれば、ただし書の「知りながら告げなかった」に当たらないことを示せます。
条文例
第○条（甲の材料又は指図）
- 乙は、甲が供した材料又は甲の指図が不適当であると認めたときは、遅滞なく書面等により甲にその旨を告げる。
- 甲が前項の通知を受けた後もなお当該材料又は指図を維持したときは、これによって生じた契約不適合について、乙は責任を負わない。
- 前項の場合のほか、甲が供した材料の性質又は甲の指図によって生じた契約不適合について、乙は責任を負わない。ただし、乙が当該材料又は指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、この限りでない。
注文者が消費者の場合、請負人の故意又は重大な過失による責任まで一部免除する条項や、責任を全部免除する条項は、消費者契約法8条1項によって無効になり得ます。ただし書のない「甲指定の資材は一切責任を負わない」という条項は、請負人が不適当と知っていた場面まで免責すると読めるため、消費者向けでは特に避けるべき書き方です。
メーカー保証と工事会社の責任：保証書は不適合責任を制限しない
水回りの設備交換のように、メーカーの製品を販売して施工するリフォームでは、契約書の保証の条項が「保証はメーカー及び施工業者の規定による。当社は連絡・取次ぎを行う」とだけ書かれていることがあります。施主から見ると、契約の相手方である工事会社は窓口にすぎず、責任はメーカーや施工業者に負わせる、という作りです。
しかし、施主と請負契約を結んでいるのは工事会社です。工事会社が施工を他社に任せた場合でも、その施工業者は工事会社の履行を補助する者であり、その過失は工事会社の債務不履行の評価に取り込まれます。請負人自身の契約不適合責任をメーカー保証で置き換える趣旨の条項は、消費者契約では、責任の全部を免除する条項（消費者契約法8条1項1号）や、故意・重過失の場合まで一部を免除する条項（同項2号）に当たるとして、無効を主張される可能性があります。
消費者契約法8条2項は、目的物の契約不適合について損害賠償責任を免除する条項でも、事業者が履行の追完又は代金・報酬の減額の責任を負うこととされている場合や、他の事業者が損害賠償や追完の責任を負うこととされている場合には、同条1項1号・2号を適用しないとしています。ただし後者は、消費者と他の事業者との間の契約などが消費者契約の締結に先立って又は同時に結ばれていることが要件で、メーカーの一般的な保証書があるだけで当然に満たされるとは限りません。そこで改訂では、工事会社が民法上の契約不適合責任を負うことを明記し、メーカー保証や施工保証はそれに「加えて」適用される、と書き改めました。原因が製品にあるのか施工にあるのかが分からない段階でも、工事会社が調査して施主に報告する、という窓口の役割も条文にしています。
REV.事務所の改訂例 消費者向けリフォームの保証条項
1責任の主体
理由請負人自身の責任を保証書で置き換えると、消費者契約法8条1項1号・2号で争われる。
2原因の調査
理由原因が分かるまで窓口が定まらない事態を防ぐ。
3通知の期間
理由請負人自身の責任の通知期間を民法637条に沿って明記する。消費者向けで民法より大幅に短い失権期間を置くと、消費者契約法10条で効力を争われるおそれが大きい。
自然素材・経年変化と、業種ごとの書き分け
天然の石材や木材、植栽、コンクリートやモルタルのように、素材そのものに個体差や経年の変化がある工事では、「何が不適合に当たらないか」を具体的に書いておくと争いが減ります。ただし、列挙した事象がすべて免責になると読めると、消費者向けでは条項の効力を争われます。
素材の性質による書き分けの例
| 工事の種類 | 不適合に当たらないと定めた事象 | あわせて置いた限定 |
|---|---|---|
| 墓石の建立工事 | 天然石材の色・模様の個体差、見本との差、経年による変化 | 通常生じ得る範囲に限る。乙は石材の選定と検品に善良な管理者の注意を払う。通知期間は引渡しから2年、悪意・重過失は除外。保証書は不適合責任を制限しない |
| 外構工事 | 天然素材の風合い、植栽の生育、完成予想図との差、ヘアークラック、白華、排水勾配の許容範囲、埋戻し後の沈下、積雪時のカーポートの状態 | 個別に列挙した事象ごとに、通常の範囲を超えるものは対象になることを明記する |
| 改修工事（事業者向け） | 経年劣化、甲や第三者による改変、既存部分の状態に起因するもの | 既存部分との取合いの不具合は、乙の施工部分に原因があるものを対象にする |
自然素材の列挙を丁寧にしても、同じ書面に「引渡し後30日以内に通知しなければ失権する」「是正に限り、減額・損害賠償・解除は求められない」といった定めを置くことは避けます。素材ごとの説明が丁寧でも、権利の行使期間や救済の範囲を消費者に大きく不利に絞る条項が並ぶと、書面全体の印象が「責任逃れ」になり、個々の条項の効力も争われやすくなります。消費者向けでは、免責事象の列挙と、民法に沿った通知期間・救済の範囲を組み合わせるのが安定します。
協力会社に工事を出す側の書き方：請負と準委任を書き分ける
建物の管理会社などが、原状回復や修繕を協力会社に発注する立場の契約書では、契約不適合の条項を、発注する側の目線で点検します。依頼者が用意した基本契約書の原案の中には、是正を求める要件として「乙（協力会社）の責めに帰すべき事由」を求め、起算点を「引渡し又は業務完了の日から1年」とするものがありました。民法の追完請求は請負人の帰責事由を要件としないので、帰責事由を要件にすると、発注する側は民法より不利になります。起算点も、民法637条の「知った時から1年」より短くなり得ます。
また、同じ基本契約で、修繕工事（請負）と定期点検（準委任）の両方を発注している場合は、責任の要件を書き分ける必要があります。請負の部分は仕事の結果が契約に適合しているかが問題になり、帰責事由を要しない追完請求が中心です。準委任の部分は、受託者が善良な管理者の注意をもって事務を処理したかどうかが問題になります。改訂では、請負の部分は帰責事由を要しない（ただし発注者側の材料・指図に起因するものは除く）、準委任の部分は善管注意義務違反を要件とする、通知期間は知った時から1年で引渡しから2年を上限とし、受注者に悪意・重過失がある場合は上限を適用しない、と整理しました。協力会社との契約のその他の論点は、下請・協力会社・一人親方との契約で扱っています。
ご相談と回答 契約不適合責任
「保証期間1年」と書いておけば、2年目以降は責任ゼロですか。
期間の制限が修補にしか及ばない書き方だと、損害賠償・減額・解除は民法の原則（知った時から1年の通知、消滅時効）のまま残ると読まれます。四つの救済すべてについて「引渡しから1年以内に通知しなければ請求できない」と書き、悪意・重過失の場合の例外を置いておきます。
施主が選んだ材料に不具合が出ました。直す義務がありますか。
民法636条により、注文者が供した材料の性質による不適合は原則として請負人の責任になりません。ただし、請負人が不適当と知りながら告げなかった場合は別です。不適当と思ったら書面で告げ、施主が維持した記録を残しておくことが大切です。
メーカー保証があるのに、工事会社が責任を負うのですか。
施主と請負契約を結んでいるのは工事会社なので、工事会社は契約不適合責任を負います。メーカー保証はそれに加えて施主を守るものと位置づけ、原因の調査と報告の窓口を工事会社が担う形にしておくと、施主との関係も安定します。
ヒヤリングと、起きがちなこと
ヒヤリング点検表 契約不適合責任
- 注文者は事業者か消費者か。期間の短縮や免責の範囲をどこまで書けるかが変わる。
- 工事の部位ごとに、不具合が出やすい箇所はどこか（防水、設備、仕上げ）。2年の対象とする部位を別紙で列挙する材料になる。
- 施主が材料や設備を支給する、工法を指定することはあるか。民法636条の免責と、告げる手続の条項の要否を決める。
- メーカー保証や施工保証の書類を施主に渡しているか。保証書と契約不適合責任の関係を条文で整理する。
- 天然素材や植栽など、個体差・経年変化が避けられない素材を使うか。不適合に当たらない事象の列挙と、その限定を書く。
- 協力会社に出す工事に、点検など準委任の業務が混じっているか。請負と準委任の責任の要件を書き分ける。
よくあるご質問
工事の契約不適合責任の期間は、どう定めればよいですか？
民法637条は注文者が不適合を知った時から1年以内の通知を求めますが、起算点が「知った時」なので終わりが見えません。契約書で「引渡しから1年以内（部位によっては2年以内）に通知しなければ、追完・減額・損害賠償・解除のいずれもできない」と、四つの救済すべてに期間を及ぼして定めるのが基本です。
保証期間を「修補に限り1年」と書くと、何が問題ですか？
期間の制限が修補にしか及ばないため、損害賠償・減額・解除は民法の原則のまま残ると読まれます。期間が過ぎた後に、修補費用相当額の損害賠償という形で請求を受ける余地があります。重大な瑕疵で建て替えざるを得ない場合には、建替費用相当額が賠償の対象になり得ると解されています。
施主が選んだ材料の不具合も、工事会社が直さなければなりませんか？
民法636条により、注文者の供した材料の性質や注文者の指図による不適合は、原則として請負人の責任になりません。ただし、請負人が不適当と知りながら告げなかったときは別です。不適当と認めたら書面で告げ、施主が維持した記録を残しておきます。
メーカー保証があれば、工事会社は責任を負わなくてよいですか？
施主と請負契約を結んでいるのは工事会社なので、工事会社は契約不適合責任を負います。責任をメーカー保証で置き換える条項は、消費者契約では消費者契約法8条1項で無効を主張され得ます。メーカー保証は工事会社の責任に加えて適用されると書くのが安定します。
コンクリートのひびや天然石の色むらは、契約不適合になりますか？
素材の性質として通常生じ得る範囲のものは、契約で不適合に当たらないと定めておくことができます。ただし通常の範囲を超えるものは対象になると限定し、素材の選定や検品に注意を払う義務を置いておかないと、消費者向けでは条項の効力を争われやすくなります。
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本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、工事の内容や取引の実態によって結論が変わることがあります。事務所の改訂例・ご相談の事例として紹介している内容は、アトラス行政書士法人が作成・レビューしてきた建設工事請負契約書、リフォーム工事請負契約書、特定商取引法の契約書面、協力会社向けの基本業務委託契約書、一人親方との工事請負契約書、施工管理の業務委託契約書、レビュー報告書、ヒヤリングシートなどを、個別の事業者が特定できない形に整理したものです。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月16日）。参考: e-Gov法令検索
